當Dreamscape公司於2024年推出了其在拉斯維加斯的Rio Hotel＆Casino進行翻新時，很少有人可以預測，這將是酒店資本堆放的案例研究。
這座2,520間客房的度假勝地，現在是凱悅目的地品牌的，對其Ipanema Tower套房，重大賭場改進以及其中央系統的現代化進行了完整的升級。該作品背後的大部分融資部分可洞悉酒店貸款的未來。
結構：大規模的CPACE
RIO交易以1.765億美元的追溯商業物業評估了清潔能源（CPACE）貸款，這是最大的CPACE融資之一。對於所有者而言，追溯格式允許償還完成的翻新。
CPACE是通過財產稅評估確保的，將其優先在Capital Stack中。隨著越來越多的機構贊助商和貸方採用該工具，它的使用正在增長，而里約熱內盧交易表明，它是如何從利基可持續性融資轉變為主流解決方案，從而降低了對高成本債務的依賴。
改變貸款條件
時機還反映了當今的信貸環境。更高的利率和更緊密的標準已重塑酒店融資。現在，貸方壓力現金流，通常需要在青少年低的青少年中債務收益率才能獲得資格。錯過商標的項目轉向了私人信貸，該信貸提供了更靈活的條款，重要的是執行的確定性。
私人信貸已在全球1.5萬億美元的市場上增長，與十年前相比，急劇上升。在酒店貸款中，私人信貸通常提供較高的貸款與價值比率高達75％，而銀行的貸款比率通常為50至55％。
私人信貸在資本堆棧中的發展趨勢更高，因為它在資產績效的未來前景上往往更加主動。因此，風險可以與銀行不同。
權衡是成本。最近的橋樑貸款定價為確保過夜融資率（SOFR）加上500個基點。建築貸款從SOFR加上800。在此背景下，CPACE的固定費率是穩定因素。
速度和規模
里約熱內盧的融資不僅是因為它的規模，而且還因為其速度而引人注目。這筆1.765億美元的貸款在不到60天的時間內收盤，這對於傳統貸方來說不太可能。隨著2025年數十億美元債務的到期，速度已成為一個與眾不同的因素。
行業觀察家指出，貸款到期已成為交易活動的主要驅動力。許多所有者正在達到建築或橋樑貸款的盡頭，並在更艱難的條件下面對再融資。根據Trepp的說法，一家商業房地產數據和分析公司，2025年成熟的酒店貸款中約有35％處於壓力的風險。私人信貸貸方與CPACE配對，越來越多地填補了空白。
酒店行業的教訓
里約交易強調了幾種趨勢：
- 資本堆正在多樣化。 Cpace正成為主要酒店融資的核心。
- 速度至關重要。在迫在眉睫的成熟度所定義的市場中，執行速度與速率一樣有價值。
- 專業問題。酒店貸款帶來獨特的營業風險。擁有款待專業知識的貸方可以更好地評估它們。
期待
RIO CPACE貸款標誌著轉折點。大型酒店項目現在採用曾經用於較小可持續性升級的工具。隨著越來越多的貸方和讚助商看到CPACE在降低風險中的作用，其使用將繼續擴大。
同時，私人信貸的增長確保了酒店所有者即使在銀行保持謹慎的態度也可以選擇。這些力量共同表明，下一波酒店融資將與過去十年不同，具有更多選擇，靈活性和與市場現實更加一致。
