商業房地產評估清潔能源 (C-PACE) 計劃於 2009 年在加州首次推出，提供長期固定利率貸款，為提高商業建築項目的能源和水效率提供資金，並且越來越受歡迎。在過去 15 年中，22 個州和華盛頓特區的 3,300 多個開發案利用了 C-PACE 貸款進行融資。由於持續的流動性危機和酒店業預計將持續至少 12 至 24 個月的利率上升，C-PACE 貸款將在 2024 年獲得更大的動力。
造成這種現象的原因有幾個。首先，C-PACE貸款利率目前等於或低於其他建築貸款。如今，傳統銀行貸款機構提供的流動資金也比過去少，而且資金成本更高，因此人們正在利用 PACE 作為其資本堆疊的一部分。最後，意識。借款人和貸款人都比以往任何時候都更加了解 PACE 貸款。
但儘管 C-PACE 貸款提供了一切，但它並不是解決許多商業房地產開發商正在經歷的「資本緊縮」的完美解決方案。如果您正在考慮為新的開發案申請 C-PACE 貸款，則應牢記一些因素。
資本化利息
與傳統的建築貸款不同，您只需為提取的資金支付利息，而使用 C-PACE 貸款，您將從交易結束之日起支付全額利息，無論您是否使用了這些資金。這會大大增加您的資金成本。
費用較重
C-PACE 貸款也可能需要支付更高的費用。雖然大多數 C-PACE 貸款人收取 1% 的啟動費，但您還需要向當地 PACE 管理員支付第三方費用、額外的第三方報告等。一筆3000 萬美元的交易！他們永遠都會在那裡。
費率添加
此外，一些 PACE 計劃管理員擁有他們所謂的「費率加法器」。我看過 C-PACE 貸款，其中利率加成器在貸款期限內將您的利率額外增加 10 個基點。當您談論的是長期、永久貸款時，在 25 或 30 年內，這可能會累積成相當大的實際金額。
預付款罰款
這是一件大事。 C-PACE 貸款通常會收取 1% 至 5% 的提前還款罰金，在某些情況下甚至長達 10 年。造成這種處罰的原因是 C-PACE 貸款被吹捧為長期選擇，而銀行、人壽保險公司和商業抵押貸款支持證券中缺乏永久債務貸款人。這意味著 C-PACE 貸款不僅僅是資本堆疊的另一部分。相反，最常見的情況是，C-PACE 貸款與債務基金一起使用，以降低利用短期貸款的重新定位或重新建造專案的資本成本。如果借款人進行再融資，他們必須提前還清 C-PACE 貸款，這會產生提前還款罰款。
穩定財產再融資只是開展業務的另一部分，因此所有借款人在與 C-PACE 貸方談判初始條款時都需要牢記這一點。幸運的是，預付款罰款通常可以在此過程中協商降低。
不是真正的夾層替代品
我們經常看到 C-PACE 被宣傳為比夾層貸款更便宜的替代方案。雖然這在較高層面上可能是正確的，但它很少能以這種方式發揮作用。大多數貸款人將 C-PACE 視為與優先抵押貸款相比的高級頭寸留置權，主要是因為 C-PACE 起到稅收評估的作用，因此貸方將其視為其債務的優先地位。因此，大多數傳統銀行貸款人不會允許它進入資本堆疊或允許它增加他們通常提供的槓桿。因此，我們看到的一個共同主題是，透過將 C-PACE 添加到資本堆疊中，您最終會與成本更高的高級貸款機構（例如債務基金）合作，而不是與銀行貸款機構合作。
時間和地點
雖然飯店開發商在考慮在其資本堆疊中利用 C-PACE 貸款時應謹慎行事，但這並不是說 C-PACE 貸款在任何時間或地點都沒有用處。在我們的行業中有很多很多使用這些貸款取得巨大效果的例子，例如當房產需要一些節能資本改進時。只要確保您在為下一個專案融資時使用 C-PACE 貸款來實現特定目標，而不是作為資本堆疊中的模糊組成部分即可。它們並不是解決資本緊縮問題的萬全之策。
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